Путь в «обманутые дольщики» открыт для всех - в том числе для людей известных и состоятельных

Певец Леонид Агутин недавно проиграл суд о признании права собственности на квартиру площадью 162 кв. м в московской новостройке. А заплатил он за нее - ни много ни мало - 22 миллиона рублей!

Дом уже лет пять как построен, а отпраздновать новоселье Агутин с женой Анжеликой Варум не могут до сих пор. Как выяснилось, компания, с которой заключен договор у Агутина, не может зарегистрировать права на новостройку, поскольку у нее проблемы с московскими властями - до сих пор не оформлен акт приемки дома. А значит, фирма не может передать права на квартиры своим клиентам. Решить проблему через суд также не удалось...

«Комсомолка» желает Агутину и Варум добиться справедливости и со специалистами разбирается - чему может научить других покупателей горький опыт звездной семьи.

Звездная пара Агутин - Варум купили в этом доме квартиру за 22 миллиона. Но документы на нее никак не могут получить.

Дом есть, а прав нет

- К сожалению, ситуации, когда дом построен, но права на него не оформлены, встречаются все чаще, - говорит Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Москвы. Чаще всего, по словам эксперта, это случается, когда в доме есть какие-то технические недоделки, которые застройщик никак не устранит.

- Обычно подобные проблемы возникают с небольшими компаниями, которые построили один дорогущий жилой комплекс, - рассказывает Вихлянцев. - Им сложнее исправить ошибки, чем компаниям с постоянным оборотом.

Бывают варианты хуже - в такой ситуации можно оказаться по вине кидал. Для ­этого хорошо подходит этап, когда дом построен, но права на него у застройщика еще не оформлены. Договор долевого участия (который регистрируется в Росреестре и защищает права дольщиков в соответствии с законом о долевом строительстве) заключить уже нельзя. Но и полноценный договор купли-продажи еще невозможен. Можно подписать лишь предварительный договор, который нигде не регистрируется и при умелом подходе оставляет широкий простор для мошенничества.

Как подстраховаться

Отличить вариант дома «с недоделками» от мошенничества можно по вполне конкретным признакам. В первом случае застройщик обычно не против, чтобы его клиенты заселялись в свои квартиры, делали ремонт и т. д. А право собственности в конце концов оформляется через суд - не с первого, так с последующих заходов.

Если же в построенный дом покупателей и на порог не пускают, мотивируя это «неготовностью документов», - дело пахнет криминалом. Продавцам не заселять вас в готовую квартиру выгодно только в одном случае: когда нужно, чтобы вы как можно дольше не понимали, что с недвижимостью не все чисто. Например, вам продали «воздух» - у фирмы, с которой у вас заключен договор, никаких полномочий от застройщика на продажу квартир в его доме нет. А поскольку права на новостройки у нас почти всегда оформляются с проволочками и договоры «кривые» сплошь и рядом, реальная суть дела нередко вскрывается лишь через пару лет.

Понятно, гражданский суд вам в этом случае не поможет - остается только писать заявление по факту мошенничества в милицию.

Адвокат Светлана Жмурко, специализирующаяся на жилищных делах, советует обращать внимание на опасные моменты, перечисленные ниже. Правда, делать это лучше вместе с опытным юристом.

1) Цепочка посредников. Иногда застройщик продает квартиры через посредников. Посредник может быть один, а может оказаться и целая их цепочка. В таком случае перед заключением договора нужно убедиться, что у фирмы, подписывающей договор с покупателем, есть такое право. Для этого - потребовать, чтобы вам предоставили договоры между всеми фирмами, состоящими в цепочке между застройщиком и конечным покупателем.

Но, даже если все договоры будут в порядке, есть опасность, что одна из фирм окажется однодневкой либо промежуточные договоры будут по той или иной причине расторгнуты. Тогда добиваться права на квартиру придется в суде.

2) В документах указана только часть стоимости квартиры. Застройщик для уменьшения своих налоговых издержек часто указывает в инвестиционном или предварительном договоре заниженную цену. И если понадобится расторгнуть договор - скажем, стройка будет безнадежно заморожена, - то вернуть всю уплаченную сумму не получится.

3) «Дыры» в договоре. Нужно, чтобы он содержал все основные условия: объект строительства (со ссылкой на проект застройки, где даны характеристики квартиры - расположение, этаж, площадь), срок, в течение которого строительство будет завершено, ответственность сторон. Необходимо прописывать и сумму неустойки за просрочку сдачи квартиры - причем не только по вине строителей, но и из-за затягивания сдачи-приемки дома.

4) Проблемы с землей. Строительство нового дома должно вестись на земельном участке, выделенном для этих целей. Если договор по какой-то причине не был заключен или срок аренды истек раньше, чем было завершено строительство, то у застройщика могут возникнуть судебные тяжбы по правам на земельный участок. И, пока они не будут завершены, покупателю оформить свою квартиру в собственность очень проблематично.