Гражданский процесс
Поиск по сайту
Особенности рассмотрения жилищных дел
Адвокатская деятельность
 
 

 

Навигация: Главная



Пользование жилым помещением по договору социального найма Печать

Предоставление жилых помещений по договору социального найма направлено на реализацию одного из основных прав, предусмотренных Конституцией РФ, - права граждан на получение жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

По договору социального найма жилое помещение предоставляется малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке. Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Однако следует учитывать, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договору социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Причем их правовое положение как очередников отличается по сравнению с теми гражданами, которые были поставлены на учет после 1 марта 2005 г. Для первых не имеет значения изменение их материального положения, для последних это обстоятельство предусмотрено в качестве самостоятельного основания для снятия с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ).

 

Жилищный кодекс РФ (п. 2 ч. 1 ст. 56)

Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:

утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма.

 

Каждому субъекту Российской Федерации предстоит принять законы, устанавливающие порядок признания гражданина малоимущим, определить иные категории нуждающихся в улучшении жилищных условий, которым жилые помещения могут быть предоставлены по договору социального найма. На органы местного самоуправления возложена обязанность по установлению учетных норм обеспеченности жилыми помещениями, исходя из которых граждане должны признаваться нуждающимися в улучшении жилищных условий, и норм предоставления площади жилого помещения по договору социального найма.

Поскольку ЖК РФ исключил первоочередное предоставление жилых помещений, жилые помещения могут быть предоставлены только в порядке очередности исходя из времени постановки на учет и включения в списки нуждающихся в улучшении жилищных условий. Внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма допускается в исключительных случаях, связанных со стихийным бедствием или чрезвычайной ситуацией, аварийным состоянием жилого помещения. Другие случаи предоставления жилых помещений во внеочередном порядке могут быть установлены федеральными законами.

Те граждане, которые намеренно ухудшили свои жилищные условия, могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и поставлены на учет не ранее чем через пять лет со дня совершения таких действий (ст. 53 ЖК РФ). К числу таких действий нормативные акты субъектов Российской Федерации относили, к примеру, обмен жилой площади, изменение порядка пользования жилым помещением, расторжение брака, вселение других лиц, а также отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения либо его доли*(28).

 

Жилищный кодекс РФ (ст. 53)

 

Решение органа местного самоуправления о предоставлении гражданину жилого помещения является основанием для заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный этим решением. По ранее действовавшему законодательству договор найма жилого помещения заключался на основании ордера, который содержал все необходимые сведения для заключения договора: фамилия, имя, отчество лица, которому выдан ордер, состав членов семьи, включенных в ордер (фамилия, имя, отчество, родственное отношение), адрес и характеристика предоставляемой жилой площади - размер общей и жилой площади. С учетом того, что решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма заменяет собой ордер, оно должно содержать все эти сведения, необходимые при заключении договора социального найма.

Федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации могут быть определены иные категории граждан, помимо малоимущих, имеющих право на обеспечение жилыми помещениями по договору социального найма. Для таких категорий граждан правила постановки на учет и предоставления жилых помещений могут быть предусмотрены этими законами (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).

 

Жилищный кодекс РФ (ч. 3 ст. 49)

3. Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.

(Часть в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 250-ФЗ.)

 

По общему правилу предметом договора социального найма должно быть изолированное жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Помещения вспомогательного характера, а также общее имущество в многоквартирном доме не могут быть самостоятельным предметом такого договора. Комнаты по договору социального найма могут быть переданы только в случае освобождения их в квартирах коммунального заселения.

Согласно п. 4 ст. 59 ЖК РФ такая комната заселяется на общих основаниях по договору социального найма только в том случае, если другие наниматели и (или) собственники, проживающие в коммунальной квартире, не имели оснований для предоставления им этой комнаты по договору социального найма либо она не передана им по договору купли-продажи.

Нанимателям и (или) собственникам, проживающим в коммунальной квартире, освободившаяся комната на основании их заявления может быть передана по договору социального найма, только если, во-первых, они признаны или могут быть признаны малоимущими, во-вторых, нуждающимися в жилых помещениях (ч. 1 ст. 59 ЖК РФ) или их обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления (ч. 2 ст. 59 ЖК РФ). При отсутствии указанных лиц жилая комната может быть передана по договору купли-продажи гражданам, имеющим обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (ч. 3 ст. 59 ЖК РФ).

 

Жилищный кодекс РФ (п. 4 ст. 59)

1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1-3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

 

Договор социального найма заключается в письменной форме и по общему правилу вступает в силу с момента подписания. По его условиям наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. Фактическая передача его должна осуществляться на основании акта передачи жилого помещения. Исключительно важное значение имеет норма ст. 64 ЖК РФ.

 

Жилищный кодекс РФ (ст. 68)

 

Судебная практика

Судебная практика еще при разрешении дел о приватизации жилых помещений гражданами исходила из того, что переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений (п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"").

 

Теперь подходы судебной практики в части соблюдения жилищных прав граждан при смене собственника жилищного фонда получили свое законодательное закрепление.

Отказ в постановке на учет, снятие с учета и предоставление жилого помещения могут быть оспорены в судебном порядке. В связи с различной правовой природой этих дел оспаривание отказа в постановке на учет и снятии с учета следует рассматривать по правилам производства главы 25 ГПК как жалобу на решения или действия должностных лиц местного самоуправления. В то же время оспаривание решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения конкретным гражданам со стороны других лиц - это спор о праве, который должен рассматриваться по правилам искового производства.

По договору социального найма жилое помещение передается нанимателю для использования его по целевому назначению в качестве жилья. Но в определенных пределах ему принадлежит право распоряжения предоставленным в пользование жилым помещением. Согласно ст. 67 ЖК РФ наймодатель наделен рядом полномочий по вселению в занимаемое жилое помещение других лиц, сдаче его в поднаем, поселению временных жильцов, осуществлению обмена, а также иных полномочий, предусмотренных как ЖК РФ, так и другими федеральными законами.

 

Жилищный кодекс РФ (ст. 67)

 

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, предоставлена ли им жилая площадь одновременно с нанимателем или они вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии.

К членам семьи нанимателя ст. 69 ЖК РФ относит проживающих с ним совместно супруга, детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, если они вселены нанимателем в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. Иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения в исключительных случаях в судебном порядке.

 

Жилищный кодекс РФ (ст. 69)

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

(Часть в ред. Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 49-ФЗ.)

3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

 

Иные лица, которые по закону могут быть признаны в исключительном случае членами семьи нанимателя, - это прежде всего неусыновленные дети мужа или жены нанимателя, их родители, лицо, находящееся с нанимателем в фактически брачных отношениях.

Вопрос, связанный с судебным признанием их членами семьи нанимателя, не требует отдельного рассмотрения: он должен решаться судом в процессе рассмотрения спора по существу о признании за этими лицами права на жилое помещение нанимателя.

В силу ст. 70 ЖК РФ вселение нанимателем своего супруга, детей и родителей производится с согласия в письменной форме членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Вселение других лиц производится с письменного согласия членов семьи нанимателя, в том числе отсутствующих, и наймодателя. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. В случае же вселения к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия членов семьи нанимателя и наймодателя.

 

Жилищный кодекс РФ (ст. 70)

 

Причины, по которым член семьи нанимателя не согласен на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения. Согласие члена семьи на вселение других лиц по своей природе является сделкой, и отказ от ее совершения не может быть оспорен в судебном порядке.

Напротив, отказ наймодателя на вселение нанимателем лиц в качестве членов своей семьи может последовать только в случаях, прямо предусмотренных законом, за рамками которых отказ наймодателя должен признаваться судом недействительным.

Один из самых спорных и неясных вопросов в судебной практике связан с определением момента возникновения права пользования жилым помещением лица, вселенного в качестве члена семьи нанимателя.



 
Обращение граждан в Конституционный Суд РФ
Полезная информация
Купить жилье в новостройке и не остаться с носом
Путь в «обманутые дольщики» открыт для всех - в том числе для людей известных и состоятельных Певец Леонид Агутин недавно
История из зала суда: отец, сын, внук и «прописка»
Надеемся, что реальные «квартирные» истории помогут кому-то принять более мудрое решение в сложной ситуации Предки семьи
Пленум Высшего Арбитражного суда разъяснил, как правильно
Короче, плакали ваши денежки, товарищи соинвесторы Высший Арбитражный Суд России озаботился неоднозначным правовым 
Последние материалы
Популярные статьи
© 2011 - 2018 Obhis.ru

Сейчас 117 гостей онлайн